Nový Metropolitní plán určuje směr rozvoje Prahy na několik desetiletí. Jeho hlavní myšlenkou je využít rozsáhlé brownfieldy a území v dosahu kolejové dopravy a vytvářet zde plnohodnotné městské čtvrti, nikoli izolované obytné soubory.

≈ Schematický přehled rozvoje Prahy

Grafika CRE. Schéma ukazuje vybraná rozvojová území a dopravní koridor; nenahrazuje oficiální výkres Metropolitního plánu.

≈ Proč Praha potřebovala nový plán

Do září 2026 se Praha rozvíjela podle územního plánu z roku 1999. Od té doby se změnila struktura města, poptávka po bydlení, dopravní potřeby i představa o kvalitní současné městské čtvrti.

Metropolitní plán přesouvá pozornost od striktního dělení území podle jediné funkce k formě a charakteru města. Zavádí výškovou regulaci, chrání parky a panoramata a novou výstavbu směruje především na plochy uvnitř města, které lze napojit na veřejnou dopravu a technickou i občanskou infrastrukturu.

Podle IPR Praha mají plochy vymezené plánem potenciální kapacitu až 350 000 bytů. Toto číslo popisuje možný dlouhodobý rozsah, nikoli odhad skutečně postaveného množství.

≈ 1. Bubny–Zátory: nová městská čtvrť v Praze 7

Území mezi Holešovicemi a Letnou patří k největším pražským brownfieldům. Podle materiálů IPR se zde předpokládá přibližně 11 000 bytů a městská čtvrť zhruba pro 25 000 obyvatel.

Cílem je propojit části města, které dnes odděluje železniční areál. Vedle bydlení se počítá s parkem, školami, školkami, ulicemi, pracovními místy a aktivním parterem se službami.

≈ Co sledovat: etapizaci výstavby, rozvoj železničního uzlu, skutečné termíny občanské vybavenosti a dopravní zatížení Prahy 7.

≈ 2. Smíchovské nádraží: čtvrť kolem významného dopravního uzlu

Smíchov již prochází výraznou proměnou. Rozvoj bývalých železničních ploch vytváří novou městskou strukturu v blízkosti centra, metra B, železnice a připravovaného modernizovaného dopravního terminálu.

Pro nemovitosti je zde důležitá kombinace dopravní dostupnosti a postupného vzniku nových ulic, veřejných prostranství, bytů, kanceláří a služeb.

≈ Co sledovat: rozdíl mezi již realizovanými stavbami, schválenými projekty a vzdálenějšími etapami dopravního uzlu.

≈ 3. Rohanský ostrov: pokračování moderního Karlína

Území mezi Karlínem, Libní a Vltavou se postupně mění ve smíšenou městskou čtvrť. Kombinuje bydlení, kanceláře, veřejná prostranství, nábřeží a protipovodňová opatření.

Rozvoj Rohanského ostrova fakticky rozšiřuje současný Karlín východním směrem. Jednotlivé části území se však nacházejí v různých fázích přípravy a realizace.

≈ Co sledovat: blízkost řeky, parametry protipovodňové ochrany, kvalitu veřejných prostranství a harmonogram okolních stavebních etap.

≈ 4. Nákladové nádraží Žižkov: rozsáhlá proměna Prahy 3

Bývalé nákladové nádraží se má proměnit v novou městskou čtvrť s bydlením, veřejnou vybaveností a novými dopravními vazbami. Historická budova nádraží bude hrát důležitou roli v budoucí struktuře lokality.

Změna neovlivní pouze samotný brownfield, ale také okolní Žižkov. Klíčovými tématy jsou tramvajové spojení, školy, parky, kapacita uliční sítě a návaznost jednotlivých projektů.

≈ Co sledovat: konkrétní projekt a jeho povolení, vzdálenost od budoucích dopravních tras, stavební zátěž v přechodném období a dostupnost škol.

≈ 5. Bohdalec–Slatiny–Strašnice: velký potenciál a složitá realizace

Toto území má značný rozvojový potenciál, jeho proměna je však spojena se složitou vlastnickou strukturou, dopravními omezeními a nutností koordinovat velký počet subjektů.

Bohdalec–Slatiny je proto vhodné chápat jako dlouhodobý směr transformace. Jednotlivé projekty mohou vznikat postupně a rozvoj celého území bude časově náročný.

≈ Co sledovat: nikoli pouze obecnou vizi lokality, ale reálnou připravenost konkrétní části – vlastnictví pozemků, dohodnuté komunikace a povolovací dokumentaci.

≈ 6. Letňany: rozvoj kolem výhledového dopravního uzlu

Metropolitní plán zohledňuje další rozvoj Letňan a území kolem perspektivního železničního terminálu Praha sever. V dlouhodobém horizontu může tento záměr změnit význam severovýchodní části města a doplnit stávající stanici metra C.

≈ Co sledovat: dopravní terminál je výhledovým projektem. Při hodnocení konkrétní nemovitosti je nutné rozlišovat koridor vymezený v plánu od schváleného rozpočtu, povolení a závazného harmonogramu.

≈ 7. Pankrác–Krč–Nové Dvory–Libuš–Písnice: koridor metra D

Jižní část Prahy je spojena s nejvýraznějším dopravním projektem nejbližších let – linkou metra D. Úsek z Pankráce směrem k Ryšánce se staví od roku 2022 a v roce 2026 byla zahájena výstavba navazující části směrem k Novým Dvorům.

Aktuální názvy stanic jsou: Nusle, Ryšánka, Pankrác, Nádraží Krč, Nemocnice Krč, Nové Dvory, Libuš, Písnice a Depo Písnice.

Zvláštní význam mají Nové Dvory, kde je kolem budoucí stanice plánováno nové městské centrum s bydlením, službami, veřejnými prostranstvími a návaznou povrchovou dopravou. Písnice je zároveň spojena s územím budoucího depa.

≈ Co sledovat: metro zvyšuje dlouhodobou dopravní atraktivitu lokality, nezaručuje však stejný růst cen všech nemovitostí. Rozhoduje vzdálenost od stanice, kvalita konkrétního domu, okolní zástavba, termín realizace a případná dočasná omezení.

≈ Jak může rozvoj lokality ovlivnit nemovitost

Velké městské projekty mohou měnit poptávku po bydlení, jejich dopad však nebývá přímočarý. V počáteční fázi může lokalita zároveň získat perspektivu lepší dopravy a několik let zvýšené stavební zátěže.

≈ Co prověřit před koupí

1. V jaké fázi je konkrétní projekt: vize, územní studie, povolování nebo realizace.
2. Co je již schváleno a co je zatím pouze umožněno Metropolitním plánem.
3. Jak daleko se nemovitost nachází od budoucí stanice nebo veřejné vybavenosti.
4. Jak mohou být zastavěny sousední pozemky a jakou výšku plán připouští.
5. Kdy má vzniknout škola, park, silnice nebo tramvaj a kdo odpovídá za realizaci.
6. Zda již dnešní kupní cena nezahrnuje většinu očekávaného budoucího přínosu.

≈ Potřebujete posoudit konkrétní lokalitu nebo nemovitost?

CRE vám pomůže porovnat platný územní plán, dopravní projekty, současné okolí a tržní data. Takové posouzení je důležité zejména při koupi nemovitosti pro dlouhodobé bydlení nebo investici.

Probrat nemovitost s CRE

Zdroje: Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy; Magistrát hl. m. Prahy; Dopravní podnik hl. m. Prahy. Informace ověřeny dne 26. září 2026. Materiál má informační charakter a nepředstavuje záruku budoucího rozvoje ani změny hodnoty nemovitosti.